양도·상속·증여 컨설팅.

네, 가장 좋은 시점은 계약서에 서명하기 전입니다. 양도소득세는 잔금일, 보유·거주 기간, 세대의 주택 수에 따라 비과세가 되기도 하고 중과가 되기도 합니다. 계약이 끝난 뒤에는 바꿀 수 있는 것이 거의 없으므로, 잔금일 조정이나 처분 순서처럼 미리 정할 수 있는 것을 먼저 검토합니다.

부동산 등기부등본, 취득 당시 계약서, 취득세·중개수수료·확장공사 등 비용 증빙, 세대원의 주택 보유 현황, 주민등록초본, 임대사업자 등록 여부가 기본입니다. 상속·증여라면 가족관계증명서와 재산 목록, 과거 10년 안의 증여 내역이 필요합니다. 모두 갖추지 않아도 상담은 가능하며, 빠진 자료는 상담 후 안내해 드립니다.

자료가 갖추어지면 예상 세액은 상당히 정확하게 계산할 수 있습니다. 다만 최종 세액은 신고와 과세관청의 판단으로 확정되며, 시가 평가나 요건 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 가능한 진행 방식별로 예상 세액을 나란히 비교하고, 변수가 되는 부분을 함께 보여드립니다.

네. 가족 간 매매, 저가 양도, 자금 대여, 부담부증여는 과세관청이 특히 주의깊게 보는 거래입니다. 시가와 거래 가격의 차이가 일정 기준을 넘으면 양도소득세나 증여세가 추가로 과세될 수 있습니다. 가격 산정 근거, 대금 지급 방법, 차용증과 이자 지급 기록처럼 나중에 설명할 근거까지 함께 준비합니다.

네, 검토부터 신고·납부 안내까지 한 번에 맡기실 수 있습니다. 부동산 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월, 증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월, 상속세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고합니다. 기한에 맞춰 역산해 자료 요청 일정을 잡고, 상속세처럼 금액이 큰 경우 분할납부·연부연납 같은 납부 방법도 함께 안내해 드립니다.

무신고가산세(일반적으로 납부할 세액의 20%)와 하루마다 붙는 납부지연가산세가 더해집니다. 상속세·증여세는 기한 안에 신고하면 받을 수 있는 신고세액공제(3%)도 없어집니다. 기한이 지났더라도 빨리 기한 후 신고를 하면 가산세 일부가 감면되므로, 확인하신 즉시 상담하시는 것이 좋습니다.

먼저 피상속인의 재산과 채무를 파악해야 합니다. 주민센터의 안심상속 원스톱 서비스로 금융·부동산·세금 내역을 한 번에 조회할 수 있습니다. 돌아가신 분이 생전 10년 안에 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 합산되고, 사망 전 1–2년 안에 인출한 큰 금액은 쓰임새를 설명해야 할 수 있습니다. 재산 분할 협의도 세금에 영향을 주므로 협의 전에 상담하시길 권합니다.

10년간 합산해 배우자는 6억 원, 성인 자녀는 5천만 원(미성년은 2천만 원), 부모는 5천만 원, 기타 친족은 1천만 원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 자녀가 혼인하거나 출산한 경우 일정 기간 안에 받는 증여에는 1억 원을 더 공제받을 수 있습니다. 공제 한도 안이라도 신고해 두면 나중에 자금 출처를 설명하기 쉽습니다. 시기를 나눠 증여하는 계획도 함께 세워 드립니다.

대출이나 전세보증금을 함께 넘겨주는 증여입니다. 넘겨준 채무만큼은 증여하는 분에게 양도소득세가, 나머지는 받는 분에게 증여세가 과세됩니다. 증여하는 분의 주택 수, 취득가액, 받는 분의 상환 능력에 따라 유리할 수도 불리할 수도 있습니다. 이후 채무를 실제로 갚는지 사후 관리도 되므로 일반 증여와 나란히 비교해 드립니다.

공동명의는 양도소득세·임대소득이 두 사람으로 나뉘고 종합부동산세 계산 방식도 달라집니다. 반면 나중에 명의를 바꾸면 증여세와 취득세가 들 수 있습니다. 그래서 취득 전에 지분 비율을 정하는 것이 가장 유리하며, 이미 보유 중이라면 향후 상속까지 내다보고 전환 비용과 절감 효과를 비교해 드립니다.